Pand verkopen? Binnen 8 uur een bod op elk soort pand!
- Gratis vrijblijvende waardebepaling
- Geen makelaar- of notariskosten
- Voor alle soorten huizen en panden
1. Pand verkopen
Overweegt u uw pand te verkopen en bent u op zoek naar de juiste koper? De Nationale Vastgoedportefeuille is de landelijke inkooporganisatie van panden. Bij ons kunt u terecht voor de verkoop van woonpanden, beleggingspanden, bedrijfspanden, kantoorpanden, woonwinkelpanden, horecapanden en alle overige zakelijke panden. Voor de verkoop van een los pand tot het verkopen van meerdere panden, wij komen ten alle tijden geheel vrijblijvend langs voor een gratis waardebepaling van uw pand of portefeuille.
U ontvangt van ons binnen 24 uur na bezichtiging een marktconform bod. Wij kopen panden aan voor eigen portefeuille, waardoor u verzekerd bent van een directe verkoop. Zo voorkomt u een langdurig verkooptraject met hoge makelaarskosten. Wij bieden namelijk ten alle tijden zonder enig voorbehoud. Uw pand is bij een overeenstemming dus direct met zekerheid verkocht.
Wij kopen panden in alle staten. Van panden in zeer slechte staat van onderhoud tot gerenoveerde en zeer complexe panden. Voor de verkoop van leegstaande panden tot het verkopen van verhuurde panden met huurders erin. Wij kopen zowel panden in verhuurde staat als leegstaat.
Gratis en vrijblijvend bod ontvangen?
Vrijblijvend bod ontvangen
Gratis pand aanmelden zonder verplichtingen
Gratis en geen makelaarskosten
Geen makelaarskosten bij overname door De Nationale Vastgoedportefeuille
Snelle, makkelijke verkoop
Geen langdurig verkooptraject of organiseren van bezichtigingen
Voor het beste bod
Altijd voorzien van een marktconform bod
Direct een bod zonder voorbehoud van financiering
Via ons geen makelaarskosten op de verkoop van uw woning
Ook voor verkoop vastgoed in verhuurde staat met huurders
Table of Contents
2. Verkoop van alle type panden
2.1 Woonpand verkopen
Heeft u een heel pand met gemengde of alleen woonbestemming. Wij kopen ook hele panden met slechts één huisnummer. Dit soort grote panden kopen wij op voor transformatie en verhuur. Daarnaast kunt u ook bij ons terecht wanneer u een heel pand met meerdere adressen en huisnummers wilt verkopen, zowel ongesplitst als alleen bouwkundig gesplitst of kadastraal gespitst.
2.2 Woon winkelpand verkopen
Heeft u een woon-winkelpand die u wilt verkopen of heeft u een losse winkel met bovenwoning voor de verkoop. Wij kopen zowel ongesplitste als kadastraal gesplitste woonwinkelpanden. Vroeger kwam het in steden heel veel voor dat mensen onder één dak werken en wonen. Een winkel aan huis kwam veel voor in steden als Den Haag en Rotterdam. Tegenwoordig worden woon-winkelpanden vaak los van elkaar verhuurd. Zowel de bovenwoning als winkel, garage of kantoor beneden zijn dan los verhuurd. Bij ons kunt u terecht voor zowel onverhuurde als verhuurde en deels verhuurde woon-winkelpanden.
2.3 Bedrijfspand verkopen
Heeft u een bedrijfspand die u wenst te verkopen? Of het nu gaat om een bedrijfshal, bedrijfsloods of ander type bedrijfsgebouw, wij verzorgden de verkoop van elk type pand. Hieronder gaan we in op alle type bedrijfspanden.
2.3.1 Kantoorpand verkopen
Heeft u kantoorruimte of een kantoor die u wilt verkopen. Wij kopen zowel verhuurde als onverhuurde kantoorpanden. Ook kopen wij kantoorpanden om deze te transformeren naar wonen. Wij creëren hierbij woonruimte in het kantoor en splitsen dit in losse appartementen.
2.3.2 Winkelpand verkopen
Bij de verkoop van winkelruimte wordt de waarde ten alle tijden bepaald aan de hand van de locatie. Wanneer een winkelpand verhuurd is en u wenst deze te verkopen dan wordt er weer gekeken naar BAR en NAR. Wilt u weten wat de waarde is van uw winkel, wij brengen altijd vrijblijvend een waardebepaling uit op uw winkelvastgoed. Zo kunt u er rustig over nadenken voordat u uw winkel gaat verkopen.
2.3.3 Horecapand verkopen
De verkoop van een horecapand kan met exploitatie en zonder exploitatie. Bij exploitatie dient er ook betaald te worden voor de goodwill en inventaris. Zonder exploitatie koopt u alleen het pand zonder of met huurder erin. Kunt u een horecapand overnemen inclusief goedlopende horecazaak dan betaalt u voor zowel voor het pand als voor de zaak zelf. Wat valt er onder een horecapand? Een horecapand omvat een pand voor eet- en drinkgelegenheden en tevens logiesverstrekkende bedrijven. Horeca is een afkorting voor de woorden: hotel, restaurant en café. Voor het uitbaten van een horecatent dient er altijd een horecavergunning aanwezig te zijn. Heeft u een restaurant met pand en heeft u geen opvolger om de zaak voort te zetten. Ook dan kunt u bij ons terecht voor het verkopen. Wilt u graag uw horeca pand verkopen en wilt een goed voorstel ontvangen, wij rijden graag eens langs om uw zaak van binnen en van buiten te bezichtigen.
2.3.4 Garage pand verkopen, pand met garage
2.3.5 Commericeel pand verkopen
Onder commerciële panden worden bedrijfsobjecten, woonhuizen en andere gebouwen verstaan die niet als einddoel eigengebruik hebben. Aan ons kunt u uw commerciële pand verkopen. Wij kopen commerciële panden aan in zowel verhuurde als onverhuurde staat. Wij zijn door heel Nederland actief en bieden u de beste prijs voor uw commerciële pand. De waarde van een commercieel pand wordt bepaald door de geschatte huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor die is afgeleid is van een vergelijkbaar pand dat al is verkocht.
3. Pand verkopen
Wilt u uw pand verkopen? U kunt uw pand makkelijk verkopen aan de Nationale Vastgoedportefeuille. Bij ons ontvangt u na het aanmelden van uw pand, binnen enkele dagen een vrijblijvend bod zonder financieringsvoorbehoud, hierdoor ben u er direct verzekerd van dat uw pand verkocht is. Alle soorten panden kunnen bij ons worden aangemeld, zowel bedrijfspanden als beleggingspanden of juist nieuwbouwpanden. Ook zowel renovatiepanden als kant en klare kantoorpanden kunnen bij ons aangemeld worden. Voor het goed verkopen van uw pand zijn verschillende mogelijkheden.
3.1 Pand kopen en verkopen
Wilt u een pand kopen, na aankoop deze opknappen en het pand dan weer doorverkopen? Dit is een de meeste gevallen een veilige optie, wanneer het pand gunstig aangekocht kan worden. De vraag naar klushuizen is bij kopers vaak klein waardoor de aankoopprijs van een kluswoning ook snel laag is. Echter is het wel belangrijk dat bij het kopen van een kluswoning gekeken wordt naar wat er allemaal nog gebeuren moet om het huis klaar te stomen voor de markt. Wanneer er nog veel aan gedaan moet worden is een investeringsproject namelijk niet altijd het geld en de moeite waard.
Een goede tip voor het doorverkopen van een pand is om het pand zo goedkoop mogelijk te renoveren, maar er niet goedkoop uit te laten zien. Ook met een minimaal bedrag kunt u ervoor zorgen dat een woning er fris en netjes uit komt te zien. Op deze manier zorgt u ervoor dat u uw aangekochte pand met winst kunt doorverkopen.
3.2 Pand verkopen aan projectontwikkelaar
Bij het willen gaan verkopen van een pand kunnen veel opties worden overwegen. Eén van deze opties is om het pand te gaan verkopen aan een projectontwikkelaar. Dit is een mogelijkheid die erg aantrekkelijk is voor eigenaren die geen tijd hebben om het pand te verkopen of het niet willen verkopen aan een particulier of bedrijf. Wanneer u uw pand wilt gaan verkopen aan een projectontwikkelaar is het belangrijk dat u voor ogen heeft welke prijs u minimaal wenst te krijgen voor uw pand. Omdat een projectontwikkelaar vaak bezig is met geld verdienen, wordt door een projectontwikkelaar niet vaak de marktwaarde betaald, maar ligt het bedrag hieronder.
3.3 Snel pand verkopen
Wanneer u uw pand echter snel wilt verkopen en u hier graag ook nog een redelijk bedrag voor wilt krijgen, is een andere mogelijkheid om uw pand te verkopen aan een vastgoedmakelaar. Vastgoedmakelaars zijn gespecialiseerd in het aankopen van panden. Bij het verkopen van uw pand wordt een langdurig verkooptraject voorkomen. Tevens komen er geen extra kosten bij kijken zoals makelaarskosten en notariskosten. Wij zijn de vastgoedmakelaar waar dit kan. Aan ons kunt u zorgeloos uw pand verkopen. Hiermee voorkomt u een slechte verkoop van uw pand. Door u aan te melden ontvangt gratis een vrijblijvend bod op uw pand.
3.4 Pand verkopen zonder makelaar
Wilt u uw pand verkopen zonder hierbij een makelaar in te schakelen? Dit is een mogelijk die veel mensen tegenwoordig overwegen. Het verkopen van een pand zonder makelaar vergt veel tijd omdat u bijvoorbeeld zelf de vraagprijs moet vaststellen, moet adverteren, bezichtigingen moet leiden en onderhandelingen moet voeren. Echter bespaart het verkopen van uw pand zonder makelaar wel duizenden euro’s aan makelaarskosten.
3.5 Pand verkopen of verhuren
Wanneer u ervoor kiest om uw privé pand te verkopen, kunt u de keuze maken om zelf het pand te verkopen. Het zelf verkopen van uw pand kan u veel geld besparen, maar vergt wel veel tijd en moeite. Dit komt doordat u zelf alles moet doen. Denk hierbij aan het plannen en houden van bezichtigingen en het houden van onderhandelingen.
Wanneer u uw pand snel wilt verkopen, kunt u uw pand verkopen aan de Nationale Vastgoedportefeuille. Wij kopen panden aan door heel Nederland en bieden u het beste bod op uw pand. Bij ons bespaart u duizenden euro’s aan makelaarskosten en komt u niet voor onzekerheden te staan. Wanneer u zich bij ons aanmeldt ontvangt u zo snel mogelijk een vrijblijvend bod op uw pand.
De opkoper van alle soorten vastgoed
4. Pand verkopen
Wilt u meerdere panden verkopen of heeft u een groot aantal panden waarvan u er een aantal van wilt verkopen. Bij de Nationale Vastgoedportefeuille kunt u terecht voor het verkopen van alle soorten panden en dus ook meerdere panden tegelijk in zowel verhuurde als onverhuurde staat. Wij kopen namelijk elk type pand en in elke staat van onderhoud. Zo kunt u dus in geheel Nederland terecht voor de verkoop van uw panden
4.1 Panden verkopen aan kind
Het verkopen van een pand aan uw kind is mogelijk, maar wordt vaak gezien als schenking. Dit komt doordat bij verkoop aan uw kind de verkoopprijs onder de WOZ-waarde ligt. Over een schenking moet belasting betaald worden. Hier zit echter wel een vrijstelling aan van een bepaald bedrag. Wanneer deze vrijstelling bijvoorbeeld 100.000 euro bedraagt, betekent dit dat u uw woning voor 100.000 euro minder dan de WOZ-waarde belastingvrij kunt ‘schenken’ aan uw kind.
Echter controleert de belastingdienst vaak de verkopen van woningen. Wanneer hier gezien wordt dat een woning voor een verdacht laag bedrag verkocht wordt, gaan hier de alarmbellen af. Er wordt dan een onderzoek gestart naar de reden van de goedkope verkoop.
Een optie die voordeliger kan zijn is om uw woning te verkopen aan een vastgoedmakelaar. In deze situatie kunt u uw pand verkopen voor het bedrag dat het ook daadwerkelijk waard is. Zo krijgt u de maximale prijs voor uw pand en kunt u dit bedrag vast zetten om aan uw kind te schenken.
Aan ons kunt u uw pand verkopen in alle soorten en staten. Wij bieden u een markconform bedrag voor uw pand en u hoeft geen duizenden euro’s uit te geven aan makelaarskosten en notariskosten. Wanneer uw pand aan ons verkocht is en er is sprake van een woning kunt u hier zolang in blijven wonen tot u een nieuwe woning gevonden heeft.
4.2 Verkoop pand met vruchtgebruik
Wanneer er sprake is van vruchtgebruik op een pand, betekent dit dat de gebruiker het recht heeft om goederen te gebruiken die aan een ander toebehoren en dus van de vruchten te genieten. Een pand met vruchtgebruik wordt belast in box 1.
Wanneer het vruchtgebruik nog niet is aangegeven in het kadaster, mag de gebruiker van het pand niet overgaan tot verkoop ervan. Om het pand bij het kadaster in te kunnen schrijven is een notaris nodig, om een akte van vestiging te krijgen. Het huis mag alleen verkocht worden wanneer dit staat in de akte van vestiging. In alle andere gevallen moet samen met de eigenaren getekend worden voor de verkoop van het pand.
4.3 Verkoop pand herwaarderingsreserve
Herwaarderingsreservers ontstaan wanneer het eigen vermogen stijgt, doordat de activa in een vennootschap toenemen. Er is hierbij sprake van een herwaardering van de activa, waardoor de boekwaarde toeneemt. Wanneer de herwaarderingsreserve negatief is, doet dit de boekwaarde juist afnemen. Als onderneming is het verplicht om een herwaarderingsreserve op te nemen op de balans.
Wanneer een pand in waarde stijgt ontstaat een reserve. Het is dus gunstig bij de verkoop van het pand doordat er winst gemaakt kan worden op het pand. Echter bij waardedaling van de aanschafprijs op het pand, neemt de boekwaarde op het pand ook af. Hierdoor is het ongunstig om een pand te verkopen omdat dit verlies kan opleveren.
4.4 Koopovereenkomst pand
De koopovereenkomst wordt vaak opgesteld door de verkoopmakelaar. In de koopovereenkomst staat hetgeen beschreven dat verkocht wordt (pand met eventuele parkeerplaats), de overeengekomen koopsom, of de inboedel achterblijft in het pand en welke specifieke onroerende zaken dan precies, voorwaarden die afgesproken zijn -> financiering voorbehoud of niet, de staat van het verkochte pand en eventuele overige gemaakte afspraken.
4.5 Belasting pand
Bij aankoop van een pand moet over het pand overdrachtsbelasting betaald worden. Deze overdrachtsbelasting bedraagt 2% bij een al bestaande woning en 8% bij een bedrijfspand. In bepaalde situaties hoeft geen overdrachtsbelasting over een pand betaald te worden, namelijk wanneer:
– Het pand verkregen wordt door verdeling van de gemeenschap van goederen
– Het pand verkregen wordt door uitkoop van de partner
– Het pand verkregen wordt door trouwen of aangaan geregistreerd partnerschap
– Het pand verkregen wordt door erfenis
– Het pand verkregen wordt door doorverkoop binnen zes maanden
– Het pand verkregen wordt door verdeling uit een erfenis waarbij alle erfgenamen meewerken
De verkoopwinst op een pand kan in box 1 of box 3 vallen. Het belanden van de verkoopwinst in box 3 is het meest gunstige. Bij het verkopen van een pand wordt box 3 belast, de inkomsten uit sparen en beleggen. In box 3 is de winst meestal belastingvrij.
4.6 Investeringsaftrek op pand
Omdat de aankoop van een bedrijfsruimte onder een investering valt, heeft de eigenaar mogelijk recht op investeringsaftrek op het pand. Bij het aankopen van een bedrijfspand en hiervoor deels inbrengen van het ondernemingsvermogen, heeft de eigenaar alleen voor dat deel recht op investeringsaftrek. Woonhuizen worden uitgesloten van investeringsaftrek. Dit geldt ook voor de grond waar het pand op staat. Bij het kopen van de bv waarvan u als ondernemer aandeelhouder bent, hebt u in principe geen recht op investeringsaftrek.
4.7 Verkoop fiscale eenheid
Een fiscale eenheid bestaat meestal uit een moederbedrijf met 1 of meer dochterbedrijven. Wanneer er tussen een moederbedrijf en een dochterbedrijf een fiscale eenheid bestaat kan er sprake zijn van handelshuur. Dit betekent dat een gedeelte van het pand bestemd is voor kleinhandel (dochterbedrijf) of bestemd voor een ambachtsman die rechtstreeks met publiek handelt (moederbedrijf). Bij het verkopen van de aandelen van het pand van het dochterbedrijf, moet het dochterbedrijf de vennootschapsbelasting van het moederbedrijf tot aan de verkoopdatum betalen.
4.8 Overbrengen zakelijk pand naar privé
Het is mogelijk om uw zakelijke pand over te brengen naar een privé pand. Dit gebeurt vaak wanneer afschrijven op het pand niet meer mogelijk is. Bij het overbrengen van een zakelijk pand naar privé komt de fiscus kijken. Er moet namelijk afgerekend worden over het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de boekwaarde. Hierbij wordt nagegaan of dit verplicht of vrijwillig gaat en of de eigenaar er blijft wonen.
4.9 Boekwinst
Bij de verkoop van een bedrijfsmiddel kan de behaalde boekwinst opgenomen worden in een herinvesteringsreserve. Op deze manier kan voorkomen worden dat direct belasting betaald moet worden over de opbrengst. Deze boekwinst wordt afgeschreven op de aanschafprijs van andere bedrijfsmiddelen. De herinvesteringsreserve moet wel binnen drie jaar na vorming gebruikt worden. Wanneer dit niet gebeurt vervalt de boekwinst, maar moet er nog steeds belasting betaald worden. De boekwinst is het verschil tussen boekwaarde en verkoopprijs van een pand. Dit is het overgebleven geld nadat de entiteit alle uitgaven betaald heeft. Dus de opbrengsten die een bedrijf gegenereerd heeft door het verkopen van producten en diensten, minus de kosten die in het boekjaar gemaakt zijn.
4.10 Btw pand verkopen
De verkoop van een pand is in een aantal situaties verplicht belast met btw. Maar in de meeste situaties is de verkoop van een pand vrijgesteld van btw. Echter kunt u wanneer een pand vrijgesteld is van btw ervoor kiezen om toch btw te rekenen, wanneer u bij aankoop bijvoorbeeld wel btw betaald heeft. Hiervoor moet u wel toestemming vragen bij uw belastingkantoor. In deze situatie wordt btw verlegd van verkopende naar kopende ondernemer. Wanneer gehandeld wordt als ondernemer moet het pand verplicht belast geleverd worden wanneer:
– Een bouwterrein verkocht wordt
– De eigenaar een aannemer is of een ontroerende zaak oplevert.
– Een onroerende zaak uiterlijk na 2 jaar na de eerste ingebruikname verkocht wordt.
Wanneer u bij de aankoop van uw pand btw betaald heeft en het pand binnen de herzieningsperiode van 10 jaar verkoopt, is de kans aanwezig dat u de btw over de aankoop moet herzien. Bij aankoop van een pand moet u voor in het jaar dat u er gebruik van gaat maken en de negen daaropvolgende jaren beoordelen of de btw van de aankoop mag worden afgetrokken. Eerdere verkoop kan gevolgen hebben voor de afgetrokken btw.
4.11 Verkoop pand uit vennootschap, bv, of eenmanszaak
Wanneer een pand is aangekocht met een vennootschap kunnen hier een aantal nadelen aan zitten. Om fiscale gevolgen te voorkomen kan een pand uit een vennootschap overgezet worden naar het privévermogen. In deze situatie koopt u als aandeelhouder het pand over van de vennootschap. Echter zit er wel een gevolg aan het overdragen van het pand naar het privévermogen. De overdracht zal namelijk een meerwaarde op het pand realiseren waardoor u vennootschapsbelasting gaat moeten betalen.
4.12 Monumentaal pand
Monumentale panden krijgen de belangstelling van vele kopers. Bij het verkopen van een Rijksmonumentaal pand gelden andere regels als bij reguliere woningen. Bij de verkoop van een monumentaal pand is het aanleveren van een energielabel bijvoorbeeld niet verplicht. Dit komt doordat sommige verduurzamingsmaatregelen tegenstrijdig kunnen zijn met het behoud van monumentale waarden.
Wanneer u een monumentaal pand gaat verkopen wordt er door de koper extra scherp gelet op de onderhoudstoestand van het pand. De mogelijkheden om een monumentaal pand te kunnen verbouwen zijn beperkt. Hiervoor moet een omgevingsvergunning aangevraagd worden bij de gemeente. De gemeente verstrekt dit allen wanneer de monumentale waarden behouden blijven.
Een Rijksmonument is een bijzonder pand dat volgens de overheid van algemeen belang is vanwege de cultureel-historische waarde. In deze situatie wordt het monument beschermd door middel van de Erfgoedwet. Of een pand een Rijksmonument is staat vastgelegd in het monumentenregister.
4.12 Waarde pand
De waarde van uw pand wordt berekend aan de hand van de markt. Hierbij wordt gekeken naar alle recente verkopen in Nederland. Op basis van panden die te vergelijken zijn met uw pand, wordt bepaald hoeveel het pand nu waard is. In deze overweging worden ook pluspunten en minpunten vergeleken met vergelijkbare panden. De waarde van een pand hangt dus erg af van de locatie van het pand en het pand zelf en de staat ervan.
De WOZ-waarde van een nieuw pand is afhankelijk van de opleveringsdatum van het pand. Hierbij gaat het erom of het pand voor de WOZ-toestandsdatum is opgeleverd, of pas daarna. Wanneer de woning namelijk voor de WOZ-toestandsdatum, is de WOZ-waarde de volledige waarde van het afgebouwde pand, inclusief grond en verbouwingen. Wanneer het pand wordt opgeleverd na de WOZ-toestandsdatum, gaat de gemeente uit van de grondwaarde en niet de bouwkosten die gemaakt zijn. Om de bouwkosten goed te kunnen inschatten, wordt gekeken naar de totale bouwkosten van de woning. Deze kosten worden vermenigvuldigd met een voortgangspercentage van de bouw.
De waarde van een pand in verhuurde staat wordt bepaald aan de hand van het nemen van de 1e huurmaand (minus gas, water en licht kosten dus kale huur) van het jaar van aangifte, dit te vermenigvuldigen met 12. Het bedrag dat hier uitkomt moet gedeeld worden door de WOZ-waarde van het jaar ervoor. De WOZ-waarde wordt ook wel de bodemwaarde van (verhuurde) panden genoemd. Aan de hand van de tabel ‘waarde verhuurde woning’ wordt met dit percentage het percentage van de WOZ-waarde afgelezen. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met de WOZ- waarde van het jaar ervoor. Het bedrag dat hieruit komt is de waarde van het verhuurde pand.
Voorbeeld: u verhuurt uw woning voor €850,- per maand, de maandelijkse servicekosten zijn €65,- €850 – €65 =€785,- de WOZ-waarde van het jaar ervoor is €250.000. €785 x 12 = €9420/€250.000 x 100% = 3,8%. Aflezend uit de tabel hieronder hoort bij 3,8% een percentage van 67% aan WOZ-waarde. 0,67 x 250.000 = €167.500,- is dus de waarde van uw verhuurde pand.
Tabel waarde verhuurde woning
Percentage jaarhuur van WOZ-waarde | ||
Meer dan | Minder dan | Percentage WOZ-waarde |
0 | 1 | 45% |
1 | 2 | 51% |
2 | 3 | 56% |
3 | 4 | 62% |
4 | 5 | 67% |
5 | 6 | 73% |
6 | 7 | 78% |
7 | – | 85% |
Op een pand wordt afgeschreven. Welk bedrag jaarlijks afgeschreven wordt, wordt bepaald aan de hand van de aanschafkosten, de restwaarde en de vermoedelijke gebruiksduur. De restwaarde is de waarde die het pand heeft aan het einde van de gebruiksduur.
5. Verhuurd pand verkopen in verhuurde staat
Wilt u uw pand verkopen in verhuurde staat? Dit is iets wat gedaan mag worden zonder enige problemen. Echter moet wanneer u een verhuurd pan wilt verkopen, het huurcontract wel worden overgenomen door de nieuwe eigenaar. De woning wordt dus overgenomen met huurder. Het is namelijk wel verboden om de huurovereenkomst eenzijdig op te zeggen. Het bestaande contract blijft dus van kracht en huurders kunnen in de woning blijven wonen. Afspraken tussen huurder en verhuurder gaan echter alleen mee wanneer deze zijn vastgelegd in het huurcontract. Vergoedingsafspraken voor voorzieningen zoals een nieuwe badkamer of keuken vervallen ook voor de huurder. Wanneer u een huur pand wilt verkopen is er een situatie waarin de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder wel ontbonden mag worden. Dit mag wanneer erbij opstellen van het contract sprake is geweest van de leegstandswet. In deze situatie mag de verhuurder het pand verhuren voor maximaal 5 jaar, tegen specifieke voorwaarden. Het huurcontract kan zo op elk moment opgezegd worden wanneer de mogelijkheid komt om de woning te verkopen.
5.1 Afschrijving pand verhuur derden
Wanneer de gebruikswaarde daalt, is het mogelijk om op een bedrijfspand af te schrijven. Hiervoor is de vermoedelijke gebruiksduur van belang, de waarde van de grond en de restwaarde van het pand. De afschrijving zal afhangen van de wijze waarop het gebouw gebruikt wordt.
Bij een verhuurd pand aan derden mag de afschrijving tot aan maximaal de WOZ-waarde zijn. Dit is inclusief grond. De WOZ-waarde wordt dan de restwaarde. Op het moment dat de bodemwaarde (WOZ-waarde) bereikt is, mag niet meer worden afgeschreven. Voor het juist berekenen van de afschrijvingen heeft u de aanschafwaarde, de restwaarde, de boekwaarde en de bodemwaarde nodig.
De toepassing van de jaarlijks afschrijving op het pand is alleen mogelijk als de boekwaarde van het pand hoger is dan de WOZ-waarde en de jaarlijkse afschrijving over uw pand niet groter is dan het verschil tussen de boekwaarde en WOZ-waarde.
5.2 Verkoop pand met handelshuur
Wanneer u een pand gaat verkopen waar een handelshuurder in zit, heeft de handelshuurovereenkomst vaak een vaste einddatum. Bij verkoop betekent dit dus dat de nieuwe eigenaar het handelspand nog niet direct kan betrekken. De huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet bij de nieuwe eigenaar.
De handelshuurwet bepaalt dat zelfs wanneer in het huurcontract opgenomen staat dat de huurder uitgezet kan worden, dit enkel kan in een aantal situaties. Eén van deze situaties is wanneer er een geldige reden opgegeven wordt en dit gedaan wordt binnen drie maanden na aankoop van het pand.
Echter is het voor verhuurder nadelig om een pand te verkopen met handelshuur. Dit komt doordat de verkoopprijs van een pand in verhuurde staat gemiddeld 30% minder is als de verkoop van een pand die niet verhuurd wordt.
6. Huurder en verhuurders pand
Bent u de verhuurder van een pand, maar wilt u de huurders van uw pand uitzetten omdat u bijvoorbeeld de woning wilt verkopen? Dit is iets wat wettelijk gezien niet mag. Huurders van een pand hebben namelijk recht op huurbescherming. Hierdoor geldt de regel: ‘koop breekt geen huur’. Dit betekent dat bij de verkoop van het pand het huurcontract moet worden overgenomen door de nieuwe eigenaar. U kunt uw huurders alleen uit het pand in verhuurde staat zetten wanneer u een geldige reden kan opgeven bij de rechter.
De rechten die een huurder heeft bij de verkoop van een gehuurd pand zijn dus:
– Huurbescherming: de verhuurder mag dus niet zomaar het contract opzeggen, het contract moet overgenomen worden door de volgende eigenaar. Wanneer de in het contract opgenomen huurperiode voorbij is, heeft de nieuwe eigenaar wel het recht om de huurder uit de woning te zetten.
– Huurprijsbescherming: hierop heeft u recht wanneer u woont in een kamer, woonwagen of sociale huurwoning.
– Woonplezier: u heeft het recht om optimaal te kunnen genieten van uw woning. Uw verhuurder mag bijvoorbeeld niet zomaar de woning binnenlopen zonder dit te melden.
– Huurtoeslag: hierop heeft u recht wanneer u aan alle voorwaarden voldoet.
Als verhuurder kunt u de huurder dus niet zomaar uit het pand zetten, tenzij u een geldige reden opgeeft of het goed bespreekt met de huurder. Zo kunt u ook voorstellen om de huurders uit te kopen. Hieruit kan komen dat de verhuurders vrijwillig gaan verhuizen, tegen een uitkoopsom. Hoe hoog de uitkoopsom is, is afhankelijk van de omstandigheden. Bij het bepalen van een uitkoopsom hoeft vaak geen rekening gehouden te worden met de verhuurder.
7. Oud pand met achterstallig onderhoud verkopen
Heeft u problemen met een oud pand in slechte staat? De oorzaak van een woning in slechte staat is vaak achterstallig onderhoud. Dit houdt in dat het pand niet, te weinig of verkeerd is onderhouden, hierdoor is schade ontstaan. Schade die hierdoor kan ontstaan is bijvoorbeeld het verrotten van kozijnen doordat deze al voor lange tijd niet geverfd zijn. Het vervangen van dit achterstallige onderhoud is een kostbare ingreep. De Nationale Vastgoedportefeuille koopt panden aan in alle soorten en staten. Panden met achterstallig onderhoud worden volledig gerenoveerd en daarna aangeboden aan onze beleggers. Bij ons bent u verzekerd van een snelle verkoop. Wij brengen namelijk een bod uit zonder financieringsvoorbehoud.
Het verkopen van een vervallen pand is vaak een hele klus, omdat particuliere kopers meestal niet opzoek zijn naar een opknap pand. Dit komt doordat kopers er op deze manier nog veel tijd, geld en moeite aan moeten besteden. Uiteindelijk is het niet zeker of het renoveren van het pand wel de moeite waard is. Dit komt doordat een pand ook zodanig vervallen kan zijn, dat de mogelijkheden om de schade te herstellen beperkt, kostbaar en tijdrovend zijn. Echter kan de gemeente door middel van aanschrijving op het pand de eigenaar verplichten achterstallig onderhoud aan een pand te herstellen.
Wanneer een woning voor langere tijd leegstaand is en er dus geen onderhoud meer wordt uitgevoerd, kiest de gemeente er vaak voor om er een anti-kraak pand van te maken. In deze situatie ‘bewaakt’ een kleine groep mensen een pand in gebruik, zodat krakers het vastgoed niet in gebruik kunnen nemen en het pand nog enigszins onderhouden wordt.
Een situatie die zich ook kan voordoen wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud is de aanwezigheid van asbest. De vraag hierbij is dan ook of u uw pand kunt verkopen met asbest. Het antwoord hierop is dat u uw pand nog steeds kunt verkopen bij de aanwezigheid van asbest. Het is tevens niet noodzakelijk om het asbest te laten verwijderen. Dit komt doordat er in Nederland geen sprake is van een saneringsplicht, alleen wanneer het asbest gevaar oplevert voor milieu en volksgezondheid. Het is wel van belang dat bij verkoop van de woning vermeld wordt dat er bij de bouw van het pand gebruik gemaakt is van asbest, zodat de koper niet voor verassingen komt te staan. De nieuwe eigenaar van het pand moet zelf de kosten betalen voor het laten verwijderen van het asbest in het pand. Echter is het voor potentiële kopers wel minder aantrekkelijk om een pand te kopen met asbest.
8. Pand verkopen en terughuren
Wilt u uw pand verkopen en hierna terughuren omdat u op zoek bent naar mogelijkheden om te investeren in uw onderneming? Sales en leaseback geeft u hierbij een voordelige mogelijkheid. Met het bedrag dat is vrijgekomen door de verkoop van het pand, kunnen verschillende investeringen gedaan worden om uw bedrijf in de juiste richting te sturen.
Aan De Nationale Vastgoedportefeuille kunt u uw pand verkopen en het vervolgens terug huren. U kunt bij ons een pand terughuren met een huurcontract van 6 maanden maar ook voor 5 jaar of zelfs voor een onbepaalde tijd. Wij zorgen voor een directe verkoop zonder financieringsvoorbehoud waardoor u verzekerd bent van verkoop. Ook voorkomen wij een langdurig verkooptraject. Bij ons bespaart u duizenden euro’s aan makelaarskosten en ontvangt u gratis een vrijblijvend bod.
9. Welke functies kan een pand hebben
– Woonfunctie: Hieronder vallen panden met een woonbestemming. Denk hierbij aan vrijstaande woningen, eengezinswoningen, studentenhuizen en appartementen. Al met al vallen hier dus alle panden onder die bedoeld zijn om in te wonen.
– Bijeenkomstfunctie: Hieronder vallen panden die bedoeld zijn voor het samenkomen van personen. Dit kan zijn voor kunst en cultuur (musea), godsdienst (kerk, moskee), kinderopvang of sportvereniging. Gezondheidsfunctie: Hieronder vallen panden die bedoeld zijn voor medische doeleinden, zoals onderzoek, verpleging, verzorging of behandeling. Dit kan zijn in een ziekenhuis, psychiatrische inrichting, huisartsenpraktijk, tandartspraktijk, etc.
– Industriefunctie: Hieronder vallen panden die bedoeld zijn voor het opslaan van materialen en goederen. Dit kan bijvoorbeeld een werkplaats of magazijn van een fabriek zijn, maar ook een stal van een boerderij.
– Kantoorfunctie: Hieronder vallen panden die bedoel zijn voor bureauwerk zoals administratie. Dit zijn hoofdkantoren van bedrijven, administratie- of advocatenkantoren of adviesbureaus.
– Logiesfunctie: Hieronder vallen panden die een recreatief verblijf of tijdelijk onderdak bieden aan personen. Dit kan een zomerhuisje, hotel of motel zijn. Ook een groepsaccommodatiegebouw zoals een kampeerboerderij valt hieronder.
– Winkelfunctie: Hieronder vallen panden die bedoeld zijn voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten. Dit kan een zelfstandige functie zijn zoals een supermarkt of winkel bij een tankstation. Bij een winkelcentrum kunnen er winkels zijn die één winkelfunctie vormen, maar ook winkels die afzonderlijk gebruikseenheden vormen.
– Overige gebruiksfunctie: Hieronder vallen geen bouwwerken of gebouwen die gebruikt worden voor menselijke doeleinden, maar bijvoorbeeld energiehuisjes.
9.1 Bestemmingspand
Wilt u weten of uw pand een woonbestemming heeft? Om te achterhalen welke bestemming er op een pand zit kunt u bij de gemeente de bestemming opvragen. Wanneer u de bestemming van uw pand wilt wijzigen, moet een aanvraag opgevraagd worden bij de gemeente. Hierbij is het van belang dat u voordat u een aanvraag indiend, achterhaald wat de gemeente van de plannen vindt. Aan het doen van een aanvraag om de bestemming van een pand te kunnen veranderen zitten namelijk al aardig wat kost vast. Het doen van een aanvraag geeft namelijk nog geen zekerheid voor goedkeuring van de aanvraag. Wanneer de aanvraag wordt afgekeurd betekent dit dus dat de aanvraag weggegooid geld geweest is.
9.2 Pand ombouwen tot appartement
Een voorbeeld van het veranderen van de bestemming van uw pand is het ombouwen van het pand tot appartementen. Dit is een situatie die tegenwoordig veel voorkomt omdat er namelijk veel leegstaande kantoorpanden zijn. Wanneer uw pand al voor langere tijd leegstaat, wordt het een steeds grotere kostenpost. Het ombouwen van een leegstaand kantoorpand is voor u als eigenaar een voordelige mogelijkheid omdat het snel geld oplevert. Het ombouwen van – in deze situatie – een bedrijfspand naar appartementen, wordt ook het her ontwikkelen van een pand genoemd. Bij het ombouwen van een pand naar appartementen wordt het pand gesplitst in appartementsrechten. Dit betekent dat bij het verkopen van een appartement de nieuwe eigenaar ook appartementsrechten koopt. Op deze manier is de eigenaar van één appartement ook mede-eigenaar van het gehele gebouw en heeft zo het recht om de woning te gebruiken. Zo mag door alle eigenaren van de verschillende appartementen gebruik gemaakt worden van de gezamenlijke ruimten zoals trappenhuis, hal of tuin.
9.3 Pand met horecabestemming
Horeca is toegestaan als er sprake is van een horecabestemming. Hiervoor wordt meestal gekozen voor het stadscentrum, hier ontstaat dus een zogenaamd horecagebied. Buiten dit gebied is geen horeca toegestaan. Bij de gemeente kan nagegaan worden of er bij een pand sprake is van een horecabestemming.
9.4 Winkelbestemming
Tegenwoordig staan steeds meer winkelpanden leeg. Daarom is een voordelige mogelijkheid om een winkelpand om te bouwen tot woonruimte. Het kunnen transformeren van een winkelpand is afhankelijk van een aantal factoren. Ten eerste moet de eigenaar van het pand het accepteren dat het pand wordt omgebouwd. Ten tweede is de transformatie afhankelijk van de financiering. Tot slot heeft natuurlijk niet elk winkelpand de indeling om er een woning van te kunnen maken.
9.5 Leegstaand pand
Wanneer u eigenaar bent van een leeg pand, kost dit u geld. U ontvangt geen huurinkomsten en het pand raakt in verval met gevolg tot waardevermindering. Om een verlaten pand tegen te gaan zijn er een aantal dingen die gedaan kunnen worden. Zo kan een leegstaand bedrijfspand omgetoverd worden tot een woonruimte.
Een leegstand pand is vaak niet verzekerd of valt buiten de dekking, het is lastig om een opstalverzekering te vinden voor een leegstaand pand. Dit komt doordat sommige verzekeraars niet bereid zijn om een leegstaand pand te verzekeren, omdat het een verhoogd risico kan betekenen. In de polisvoorwaarden is voorafgaand aan het verzekeren van een pand opgenomen dat wanneer een pand voor langer dan 3 maanden buiten gebruik is, dit bij de verzekeraar gemeld moet worden.
Wanneer een pand voor een bepaalde tijd leeg komt te staan doordat geen passende huurders gevonden kunnen worden, wordt het pand gewaardeerd in box 3 met toepassing van leegwaarde ratio. Bij leegstand komt de vraag op of herziening van btw moet plaatsvinden. Hierbij geldt voor een pand, dat voor de btw het gebruik van negen jaar na aankoop van belang is voor de mate van btw-aftrek. Of er nog btw afgetrokken moet worden is afhankelijk van wijzigingen die de afgelopen 9 jaren hebben plaats gevonden.
9.6 Kosten pand
Wanneer u een pand aankoopt komen hier kosten bij kijken. De kosten van de koper bij een zakelijk pand is de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting voor zakelijke panden bedraagt in 2021 7%. Deze overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar als ‘kosten’ voor de onderneming. De overdrachtsbelasting kan wel opgeteld worden bij de waarde van het pand en hier kan weer op worden afgeschreven.
9.7 Fiscale afschrijving pand
Bij het aankopen van een pand, kunt u jaarlijks afschrijven. Het afschrijven gebeurt over de totale aanschafwaarden van het pand. Voor het bepalen van de afschrijving zijn een aantal factoren belangrijk, namelijk:
– De bedrijfsruimte kan 50 jaar mee.
– De hoogte van de afschrijving hangt af van de gebruiksduur.
– Er moet rekening gehouden worden met de restwaarde van het pand.
– Er mag niet afgeschreven worden over grond.
Jaarlijks afschrijven over een pand is echter alleen mogelijk wanneer de boekwaarde van het pand hoger is dan 50% van de WOZ-waarde. Dit betekent dus dat u niet onder de bodemwaarde mag afschrijven. Tevens mag de jaarlijkse afschrijving niet groter zijn dan het verschil in boekwaarde en bodemwaarde.
9.8 Panden kopen met hypotheek en zonder hypotheek
Bij het aankopen van een pand kan ervoor gekozen worden om het pand te kopen met hypotheek maar ook zonder hypotheek. Aan beide mogelijkheden zitten voor- en nadelen.
Met hypotheek
Een bedrijfspand voor eigen gebruik kan gefinancieerd worden met een hypotheek. Dit is een lening met een relatief lange looptijd. Over een zakelijke hypotheek moet maandelijks rente en aflossing betaald worden. Hiervoor kan er gekozen worden tussen verschillende hypotheken. Zo kan het bedrag voor de aflossing en rente van het bedrijfspand tijdens de looptijd van de lening gelijk blijven, elk jaar hetzelfde bedrag voor het pand afgelost kunnen worden of wordt tussendoor niet afgelost.
Zonder hypotheek
Wanneer u uw woning verkocht heeft met veel overwaarde, is het snel verleidelijk om uw nieuwe woning aan te kopen zonder hypotheek. Hier zitten echter voor- en nadelen aan. Een voordeel van het kopen van een huis zonder hypotheek is dat er geen rente en aflossing betaalt hoeft te worden. Dit betekent dat er dus geen bijkomend kosten zijn en de maandlasten lager zijn. Een nadeel van het kopen van een woning zonder hypotheek is dat het spaargeld wat gebruikt wordt voor de aanschaf van de woning, niet meer voor iets anders gebruikt kan worden. Hierdoor verkleint de financiële buffer en is het goed om na te gaan of dit geld wel gemist kan worden.
9.9 Journaalpost
Een journaalpost geeft de beschrijving van de veranderingen weer, die plaatsvinden aan de debet- en creditzijde van een grootboekrekening.
De journaalpost bij verkoop van een pand verandert er iets aan de creditzijde van de balans. Door verkoop van het bedrijfspand neemt namelijk het eigen vermogen toe. Wanneer er op de journaalpost herwaardering van het pand plaatsvindt, verandert dit aan de debetzijde van de balans. Doordat het pand nog steeds in bezit is van de onderneming, dus bij waardestijging of daling de bezittingen van de onderneming toe- of afnemen.
9.10 Verkoop pand
Bij het verkopen van uw pand, krijgt u te maken met bepaalde btw-regels. Het is namelijk niet verplicht om btw te betalen bij de verkoop van een pand. Bedrijfspanden zijn meestal vrijgesteld van btw. Echter kan het in enkele situaties wel voordeliger zijn om uw pand te verkopen en hierbij toch btw te rekenen. Het is alleen verplicht om btw te betalen wanneer het pand nieuw is of minder dan twee jaar geleden in gebruik is genomen. Tevens wanneer u als verkoper van het pand, het pand zelf aangekocht hebt en hierbij btw betaald heeft, is het ook verstandig bij verkoop ook btw over het pand te rekenen.
De verkoopwinst op een pand is soms belast in box 1 of onbelast in box 3. De winst is alleen belastingvrij wanneer deze niet voorzienbaar is, er geen intentie is om snel winst te maken, u niet over meer kennis beschikt dan normale kennis en u zelf geen werkzaamheden verricht heeft.
9.11 Onroerendezaakbelasting (OZB)
10. Overige
Wat is een pand? Een pand is een gebouw dat geschikt is voor zakelijk gebruik maar ook voor privégebruik. De betekenis die voor pand wordt gegeven is een kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreed baar en afsluitbaar is.
Bij verkoop van een pand moet een energielabel aangevraagd worden. Dit is een label dat moet worden meegeleverd wanneer u een pand gaat verkopen. Dit is volgens verschillende Europese richtlijnen een vereiste. Door middel van een energielabel kan een potentiële koper zien hoe zuinig, milieuvriendelijk of energiebesparend het nieuwe aangekochte pand is.
Tegenwoordige tijd is het mogelijk om een pand zonder grond te kopen. Dit wordt gedaan doordat het kopen van een woning niet voor iedereen financieel haalbaar is. Wanneer alleen het huis gekocht wordt, moet voor het gebruik van de grond een vergoeding betaald worden.
11. In welke regio's koopt De Nationale Vastgoedportefeuille panden aan?
De Nationale Vastgoedportefeuille is landelijk actief waaronder in:
– Amsterdam: Wanneer u uw pand wilt verkopen in Amsterdam kunt u bij ons uw pand verkopen zonder vast te zitten aan een langdurig verkooptraject.
– Rotterdam: Wanneer u uw pand wil verkopen in Rotterdam kunt u bij ons uw pand verkopen zonder vast te zitten aan een langdurig verkooptraject.
– Den Haag: Wanneer u uw pand wilt verkopen in Den Haag kunt u bij ons uw pand verkopen zonder vast te zitten aan een langdurig verkooptraject.
– Utrecht: Wanneer u uw pand wilt verkopen in Utrecht, kunt u bij ons uw pand verkopen zonder vast te zitten aan een langdurig verkooptraject.
12. Welke bedrijfspanden worden vaak verkocht
– Industrieel pand: hieronder worden panden bedoeld die bedoeld zijn als behuizing van machines of waar industriële activiteiten uitgevoerd worden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een oude fabriek, een schip of een molen.
– Courant pand: woning is binnen een redelijke termijn te verkopen, tegen de beste prijs wanneer er sprake is van een marktconforme marktprijs.
– Beleggingspand: een gebouw of pand dat wordt aangekocht als belegging, dus om uiteindelijk te verhuren.
– Entertainment pand: theater pand, bowlingbaan verkopen, dansschool verkopen.
– Horecazaak: horeca betekent hotel, restaurant en café, denk hierbij aan: shoarmazaak, snackbar met pand, bistro, lunchroom met pand/brasserie, Bruin Café met pand, kroeg of bar, hotelpand, pension met pand verkopen, motel, Bed and Breakfast, discotheek pand verkopen, club, loungebar.
– Zakelijk pand: bedrijfspand, kantoorpand, bedrijfsloods, logistiek pand, praktijkpand.
– Retail pand: winkelpand, supermarkt verkopen, dierenwinkel, warenhuis.
– Bijzondere panden: culturele instelling verkopen, historisch pand, grachtenpand.
Meer informatie
De Nationale Vastgoedportefeuille is een landelijke in- of opkooporganisatie die bestaat uit samenwerkingsverbanden tussen verschillende vastgoedbedrijven, beleggingsmaatschappijen, verhuurbedrijven, makelaars en vastgoed investeerders.
Contact opnemen
U kunt ons bereiken via info@denationalevastgoedportefeuille.nl. U kunt ook een terugbelverzoek bij ons indienen. Vul hiervoor ons contactformulier in en wij bellen u binnen een werkdag terug.
