Problemen tussen huurder en verhuurder bij verhuurde woning
- Gratis vrijblijvende waardebepaling
- Geen makelaar- of notariskosten
- Voor alle soorten huizen en panden
1. Problemen tussen huurder en verhuurder bij verhuurde woning
Wilt u uw huis verkopen in verhuurde staat maar weet u niet of dit mogelijk is? Of bent u huurder van een woning en wilt uw verhuurder de woning verkopen, waardoor u bang bent dat u uit de woning gezet wordt? Aan ons kunnen verhuurders de woning verkopen waardoor u als huurder er verzekerd van bent dat u in de woning mag blijven wonen. Wij kopen huizen aan in verhuurde staat. Wij beschikken over diverse partijen die geïnteresseerd zijn in verhuurd vastgoed. Op deze manier kunnen wij snel verhuurd vastgoed van u overnemen. Bij ons kunt u terecht voor verhuurde bedrijfsruimtes, verhuurde kantoorpanden of kantoorruimtes, verhuurde koopwoningen, studentenhuizen en beleggingspanden.
Wanneer de woning bij ons is aangemeld, wordt binnen 24 uur na bezichtiging al een bedrag geboden op de woning. Het uitgebrachte bod zou zijn zonder financiering voorbehoud. De woningen die wij aankopen zijn voor eigen portefeuille, om zo onze beleggers te kunnen bedienen. U bent hierdoor verzekerd van een directe verkoop. Hierdoor wordt een langdurig verkooptraject met hoge makelaarskosten voorkomen.
Gratis en vrijblijvend bod ontvangen?
Vrijblijvend bod ontvangen
Gratis pand aanmelden zonder verplichtingen
Gratis en geen makelaarskosten
Geen makelaarskosten bij overname door De Nationale Vastgoedportefeuille
Snelle, makkelijke verkoop
Geen langdurig verkooptraject of organiseren van bezichtigingen
Voor het beste bod
Altijd voorzien van een marktconform bod
Direct een bod zonder voorbehoud van financiering
Via ons geen makelaarskosten op de verkoop van uw woning
Ook voor verkoop vastgoed in verhuurde staat met huurders
Inhoudsopgave
2. Verhuurder wil huis verkopen
Wil uw huisbaas de woning verkopen die u huurt en bent u er om deze reden bang voor dat u de woning uitgezet wordt? Doordat een huurder recht heeft op huurbescherming, betekent dit dat wanneer uw verhuurder de woning wilt verkopen de wet ‘koop breekt geen huur’ geldt. Dit betekent dat u als huurder niet de woning uitgezet mag worden bij verkoop en de nieuwe eigenaar het lopende huurcontract moet overnemen.
De verhuurder kan dus zijn huis verkopen zonder problemen. De nieuwe eigenaar van de woning neemt als het ware de rol van verhuurder over van de verkoper. De nieuwe eigenaar heeft na koop nog steeds geen recht om het lopende huurcontract te beëindigen. Dit is pas mogelijk vanaf drie jaar na het ondertekenen van het huurcontract of wanneer het huurcontract afloopt.
De regel ‘koop breekt geen huur’ geldt niet wanneer er sprake is van de leegstandwet. In deze situatie mag de woning gedurende een periode van maximaal 5 jaar verhuurd worden tegen een aantal specifieke voorwaarden. Bij de leegstandwet mag het huurcontract op elk moment opgezegd worden zodra de kans zich voordoet om de woning te verkopen. In deze situatie is de huurbescherming namelijk niet van toepassing.
2.1 Rechten huurder bij verkoop woning
Een huurcontract kan vastgelegd worden voor verschillende periodes. Zo kan een huurder een tijdelijk of vast huurcontract hebben of huren via de leegstandwet. Bij alle situaties verschillen de rechten die de huurder heeft:
– Tijdelijk huurcontract: dit mag één keer gegeven worden voor een periode van maximaal 2 jaar. Wanneer er sprake is van een tijdelijk huurcontract staat de einddatum beschreven in het contract. De verhuurder is verplicht om de huurder hier op tijd en op de juiste manier aan te herinneren. Deze herinnering moet één tot drie maanden voor de einddatum ontvangen zijn door de huurder. Wanneer dit niet gebeurt verandert het tijdelijke contract automatisch in een vast huurcontract.
– Vast huurcontract: hierbij is er sprake van huurbescherming. Dit betekent dat de huur alleen maar mag worden opgezegd wanneer het gaat om:
– Overlast: wanneer er sprake is van overlast kan de verhuurder het contract opzeggen. Hier kan de huurder echter nog steeds tegenin gaan. In deze situatie kan de verhuurder het huurcontract alleen opzeggen via de rechter.
– Huurachterstand: ook wanneer er sprake is van huurachterstand kan de verhuurder ervoor kiezen om het contract te beëindigen. Wanneer hier tegenin gegaan wordt kan de verhuurder het huurcontract opzeggen via de rechter.
– Dringend eigen gebruik: wanneer de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft mag het contract opgezegd worden. Bij het niet akkoord gaan van de huurder, kan de huurder alleen stop zeggen door te bewijzen dat er een geldige reden is tegenover de rechter. Bij het moeten verhuizen door renovatie of sloop van de woning heeft de huurder bij het huren van de woning bij een particuliere verhuurder, recht op verhuiskostenvergoeding van de verhuurder. Voor zelfstandige woonruimten ligt deze wettelijke verhuiskostenvergoeding rond de €6.300,-.
– Leegstandwet: huren in deze situatie betekent dat de woning in de toekomst gesloopt, gerenoveerd of verkocht wordt. Er is dus sprake van een tijdelijk contract, met andere regels dan normale tijdelijke contracten. Wanneer er sprake is van een huurcontract in de leegstandwet, moet in het contract wel duidelijk staan:
– Dat het gaat om tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet
– Voor welke periode de vergunning gegeven is
– Welke maximale huurprijs in de vergunning staat
Wanneer dit niet duidelijk staat aangegeven in het huurcontract en de leegstandwetvergunning verlopen, u nog steeds in de woning woont en de huur betaald, heeft u hoogstwaarschijnlijk huurbescherming. Op deze manier mag de verhuurder niet zomaar de huur opzeggen.
2.2 Waarde huis met huurder
De waarde van een woning in verhuurde staat is vaak lager dan een leegstaande of woning die in eigen gebruik is. Dit komt doordat het voor particuliere kopers al niet aantrekkelijk is om een woning in verhuurde staat te kopen. Dit komt doordat ze er niet zeker van zijn wanneer ze zelf kunnen intrekken in de woning. Om deze reden worden woningen in verhuurde staat vaak verkocht aan beleggers of vastgoedmakelaars. De waarde van een verhuurd huis wijkt af van het aankoopbedrag of de WOZ-waarde. Bij het bepalen van de waarde van een woning in verhuurde staat zijn een aantal factoren van belang:
– Te verwachten extra kosten voor beheer en onderhoud in de toekomst
– Locatie en staat van de woning
– De huurwaarde; hierbij wordt de kale huur als uitgangspunt genomen
De waarde van een verhuurde woning kan berekend worden aan de hand van het nemen van de 1e huurmaand (kale huur -> exclusief gas, water en elektriciteit) van het jaar van aangifte en dit te vermenigvuldigen met 12. Het bedrag dat hier uitkomt wordt gedeeld door de WOZ-waarde van het voorafgaande jaar. Aan de hand van de tabel die hieronder weergegeven is, wordt met het hier vooraf uitgekomen percentage, het percentage van de WOZ-waarde afgelezen. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met de WOZ-waarde van het jaar ervoor. Het bedrag dat hier uiteindelijk uitkomt is de waarde van de woning in verhuurde staat.
Percentage jaarhuur van WOZ-waarde | ||
Meer dan | Minder dan | Percentage WOZ-waarde |
0 | 1 | 45% |
1 | 2 | 51% |
2 | 3 | 56% |
3 | 4 | 62% |
4 | 5 | 67% |
5 | 6 | 73% |
6 | 7 | 78% |
7 | – |
Bijvoorbeeld: de woning wordt voor €700,- in de maand, de maandelijkse servicekosten zijn €45,-. €750 – €45 = €705,-. €705 x 12 = €8460 is de maandelijkse huur. De WOZ-waarde van het jaar ervoor is €240.000. €8460/€240000 x 100% = 3,5%. Aflezen uit bovenstaande tabel is het percentage WOZ-waarde hierbij 62%. 0,62 x 240000 = €148.800,- is dus de waarde van de woning in verhuurde staat.
2.3 Huurder uitkopen
Wanneer u uw huis in verhuurde staat wilt verkopen wilt u graag het maximale bedrag voor de woning krijgen. Echter is dit niet mogelijk wanneer er sprake is van een verhuurde woning. Om deze reden kan het dus zo zijn dat u de huurder er graag uit wil hebben. Echter is de kans groot dat de huurder hier niet in mee gaat. Bij het verkopen van uw huis wil de huurder er dus niet uit. De huurder heeft er ook recht op om dit bod af te wijzen. Wanneer de huurder het bod accepteert is het redelijk dat een vertrekpremie gevraagd wordt als tegenprestatie van de huisbaas. In dit geval gaat de verhuurder de huurder dus uitkopen. De vertrekpremie, ook wel koopsom, is niet wettelijk vastgelegd. Het is per situatie verschillend hoeveel deze premie zal bedragen. De hoogte van de vertrekpremie hangt af van de omstandigheden, hierbij is te denken aan verhuiskosten, de hogere huur van de nieuwe woning of de periode waarin de huurder nog in de woning zal blijven wonen
3. Wanneer kan je een huurder uitzetten
Wettelijk mag een huurder niet zomaar uit een woning gezet worden, dit komt doordat huurders recht hebben op huurbescherming. Een huurovereenkomst mag op deze manier pas ontbonden worden wanneer de huurperiode erop zit. Echter zijn er wel een aantal situaties waarin de verhuurder van de woning de huurder wel de woning kan uitzetten:
1. De huurder gedraagt zich niet goed en komt verplichtingen niet na. Zo kan de verhuurder de huurder uitzetten bij overlast voor omwonenden, huurachterstand en wanneer de woning niet op een behoorlijke manier bewoond wordt.
2. Wanneer er sprake is van tijdelijke huur doordat de verhuurder voor een bepaalde tijd in het buitenland verblijft, maar bij terugkomst de woning weer wil betrekken. Dit moet wel duidelijk zijn aangegeven in het huurcontract.
3. De verhuurder mag de huurder uitzetten voor eigen gebruik. Als de woonruimte dringend nodig is kan ook aan de rechter gevraagd worden om de huur te beëindigen wanneer de huurder niet met het voorstel akkoord gaat. De verhuurder kan woning nodig zijn voor eigen gebruik wanneer de woning gesloopt of gerenoveerd moet worden, de woning bestemd is voor een gehandicapt persoon, ouder persoon, of groter gezin en deze er gebruik van moeten maken, of tot slot het beëindigen van de studie of het aflopen van een jongerencontract.
4. De huurder gaat niet akkoord met een redelijk voorstel van de verhuurder om de huurovereenkomst te veranderen. Dit voorstel kan gaan over verandering in de betaalwijze van de huur of energie/water, herziening van verouderede bepalingen of aanpassing van de woning (hier kan huurverhoging bij komen kijken).
5. De verhuurder kan het bestemmingsplan van de verhuurde woning/pand gaan wijzigen. Bij beëindiging wordt door de rechter een bedrag bepaald die door de verhuurder betaalt moet worden aan de huurder.
Wanneer u als verhuurder van plan bent uw verhuurde woning te verkopen, mag u de huurder tevens niet uitzetten bij verkoop van het huis. Dit mag alleen bij het opgeven van één of meer van de bovenstaande geldige redenen.
3.1 Huurderscheck
Geen één huurder is hetzelfde, dit maakt het vinden van een betrouwbare huurder erg lastig. De huurderscheck begint al bij het eerst contact met de potentiële huurder. Vaak kunnen goede en minder goede huurders direct al onderscheiden worden. Het doen van een huurderscheck zorgt voor meer zekerheid over de kwaliteit van de huurder.
3.2 Huurder betaalt uit niet
De situatie kan zich voordoen dat de huurder achterloopt met de huurbetaling of de borg niet heeft betaald voor de woning en dus voor een langere tijd geen huur betaalt voor de woning of de huur niet betaalt voor een bedrijfspand. Het niet betalen van de huur voor de woning kan verschillende redenen hebben bij de huurder. Betalingsproblemen bij de huurder kunnen te maken hebben met:
– Persoonlijke omstandigheden (zo kan de huurder bijvoorbeeld zijn/haar baan kwijtgeraakt zijn)
– Relationele problemen (partner is bijvoorbeeld niet meer in beeld, maar huur werd samen met partner betaald)
– Bewust niet betalen (huurder is ergens ontevreden over waardoor huur bewust niet betaald wordt.
Wanneer de huurder de huur niet kan betalen, kan de verhuurder op verschillende manieren handelen. Zo kan de verhuurder de huurder vragen om alsnog aan de verontschuldigde huur te voldoen. De procedure die uiteindelijk leidt tot uit huis zetten van de huurder is als volgt:
1. Het sturen van een betalingsherinnering. Hierdoor wordt een duidelijk signaal afgegeven naar de huurder, om de openstaande betaling te betalen. De opgegeven termijn moet kort zijn, zodat de huurder niet het gevoel krijgt dat hij volgende facturen ook later mag betalen.
2. Wanneer de huurder na het sturen van een betalingsherinnering nog niet betaald, is het tijd voor een duidelijke herinnering door middel van het sturen van een sommatiebrief. De betalingstermijn op deze brief moet korter zijn als die van de betalingsherinnering. Hierdoor zal de huurder meer druk ervaren.
3. Wanneer huurder niet reageert op aangetekend schrijven (de sommatiebrief), kan de incasso uit handen gegeven worden. Op deze manier kan snel met de huurder afgerekend worden.
4. Wanneer de huurder het blijft vertikken om de huur te betalen, wordt de rechter ingeschakeld. In deze situatie wordt de betaling gevorderd van de huurachterstand en vermeerderd met de verschuldigde rente en incassokosten.
5. Bij het nog steeds niet betalen van de achterstallige huur, kan de huurovereenkomst ontbonden worden. Dit betekent dat de huurovereenkomst beëindigd wordt. Hierbij wordt geen opzegtermijn in acht genomen. De verhuurder kan de huurder dus uitzetten bij wanbetaling, wanneer de rechter hier ook mee instemt.
6. Bij ontbinding van de huurovereenkomst kan schadevergoeding gevorderd worden. Dit wordt verkregen doordat ontbinding plaatsvindt, in plaats van het nakomen van het huurcontract.
7. Door uitzetting van de huurder komt de woning weer beschikbaar voor een nieuwe huurder. Wanneer er sprake is van ontruiming wordt door de deurwaarde het gehele pand leeggehaald en de bewoner op straat gezet.
3.2.1 Huurder gaat in de schuldbemidddeling
Wanneer de huurder zich niet in een goede financiële bevindt en de schulden niet meer kan betalen, gaat de huurder in de schuldbemiddeling. In deze situatie wordt door de rechtbank ene schuldbemiddelaar aangesteld. Voor de eerstvolgende maanden is dit geen probleem voor de te betalen huur. Dit komt doordat de schuldbemiddelaar de huurder voorrang geeft op de te betalen huur. Bij het in schuldbemiddeling gaan van de huurder wordt de huurovereenkomst niet automatisch beëindigd. Wanneer de lopende huur niet maandelijks betaald wordt en er dus achterstallige huur ontstaat, kan de verhuurder naar de rechter stappen. Bij de rechter kan de verhuurder een aanvraag doen tot ontbinding van de huurovereenkomst.
3.2.2 Huurder betaald niet voorbeeldbrief
Naam afzender
Straat & huisnummer afzender
Postcode & plaats afzender
Naam ontvanger
Straat & huisnummer ontvanger
Postcode & plaats ontvanger
Plaats, datum
Betreft: huurachterstand
Geachte heer/mevrouw,
U bent huurder van mijn pand aan de (straat, huisnummer, postcode en plaats). Om gebruik te maken van de woning, is in de huurovereenkomst vastgesteld dat er een tegenprestatie geleverd moet worden. Om gebruik te mogen maken van het pand, moet u een maandelijkse huursom betalen van (bedrag). Helaas hebben wij moeten constateren dat er bij u sprake is van een huurachterstand van (aantal maanden, totaalbedrag).
Bij deze wordt u verzocht om de huurachterstand, plus bijgekomen rente van (percentage) binnen (aantal) dagen te betalen. Wanneer ik dit bedrag niet binnen de aangegeven betalingstermijn op de rekening heb ontvangen, ben ik genoodzaakt om juridische stappen te ondernemen. Hieraan zitten kosten voor u verbonden.
Ik ontvang graag binnen (aantal) dagen een reactie en reken erop dat de achterstallige huursom binnen de gegeven betalingstermijn betaald wordt.
Met vriendelijke groet,
(Naam afzender + Handtekening)
3.3 Huurder heeft geen huurcontract
De situatie kan zich voor doen dat een woning verhuurd wordt, zonder dat hier een schriftelijk contract voor gemaakt is. Hierbij is er sprake van mondelinge huur, er zijn alleen mondelinge afspraken gemaakt, dit is niet voldoende. Wanneer het toch gebeurt heeft de verhuurder nog steeds bepaalde rechten. Zo wordt van de huurder verwacht dat de maandelijkse huur betaald wordt. Dit omdat er gebruik gemaakt wordt van een pand van de verhuurder en hier een tegenprestatie tegenover moet staan. Dit moet de verhuurder echter wel kunnen aantonen. Dit is aantoonbaar wanneer de huurder al voor langere tijd huur betaalt en er dus genoeg bewijs is. Tevens kan een mondeling contract nooit voor één of twee jaar gesloten worden. In deze situatie wordt er altijd uitgegaan van een contract voor ruim negen jaar.
De verhuurder kan de huurder op elk moment nog vragen om toch een schriftelijk contract te ondertekenen. Door velen wordt mondelinge verhuur namelijk niet gezien als een ideale situatie. Bij het laten ondertekenen van het contract, kan het contract ook geregistreerd worden. Bij het weigeren van het ondertekenen van het huurcontract door de huurder, kan een aangetekende brief gestuurd worden naar de huurder. Wanneer hiermee niks gedaan wordt door de huurder, kan de verhuurder naar de rechter stappen en een aanvraag doen tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bij het opgeven van een goede reden kan de rechter ervoor kiezen om de huurder zonder huurcontract uit te zetten.
3.4 Huurder heeft zich niet ingeschreven
Als huurder van een woning bent u wettelijk verplicht om ingeschreven te staan bij de gemeente van het woonadres. Het is dus van belang ingeschreven te staan op het adres waar u daadwerkelijk woont. Het gebruiken van een woonruimte zonder ingeschreven te staan op dit adres en bij de gemeente is wettelijk verboden. Het is tevens verboden een woonruimte aan te bieden waar de huurder zicht niet kan of mag inschrijven bij de gemeente.
3.5 Huurder met de noorderzon vertrokken
Het kan voorkomen dat u als verhuurder een pand verhuurd, maar u hiervoor al maanden geen betaling ontvangen heeft. Wanneer u verhaal gaat vragen bij de huurder, komt u ineens aan in een zo goed als leeg pand. U weet hier echter niks vanaf. De huurder heeft de huur niet opgezegd en ook niet de sleutels ingeleverd. In deze situatie is de huurovereenkomst nog steeds lopend en wordt dus van beide partijen verwacht zich aan de verplichtingen te houden. Dit wordt echter door één partij voor lange tijd niet gedaan. Echter reageert de huidige huurder nergens op, waardoor de huurovereenkomst niet zomaar beëindigd kan worden. Om u als huurder uit deze situatie te werken, kunt op een aantal manieren handelen:
– Praktische weg: Dit is het betreden van het pand. Wanneer de huurder geen gebruik maakt van het pand, staat in de wet dat de huurder gerechtigd is om zich de toegang tot het pand te verschaffen. Zo heeft de verhuurder het pand weer snel en goedkoop in bezit. Deze handeling kan echter wel riskant zijn. Dit komt omdat de huurovereenkomst nog niet beëindigd is. Hierdoor is er een kans dat de huidige huurder gaat tegenwerken.
– Juridische weg; bodemprocedure: Dit is het starten van een procedure bij de kantonrechter. Bij deze mogelijkheid roept u de huurder voor de rechter. Als verhuurder roept u de huurder op een bepaalde datum en tijd op om bij de rechter te verschijnen. Hierbij zal de huurder de mogelijkheid krijgen om te reageren en zal de rechter verhalen van beide partijen aanhoren. Via deze weg kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden, het pand ontruimen en betaling van de achterstallig huur eisen.
– Juridische weg; kort geding: Door middel van deze mogelijkheid vraagt de verhuurder om een voorlopig oordeel, om het pand te mogen ontruimen. Het ontbinden van de huurovereenkomst zal plaatsvinden op een ander moment. Bij toezegging van de rechter, kan het pand alvast ontruimd worden.
4. Huurovereenkomst woning
Wanneer een woning verhuurd wordt, wordt er tussen huurder en verhuurder een huurovereenkomst opgesteld. Hierin staan de namen van beide partijen genoteerd, de huurprijs (kale huur en service kosten), de hoogte van de borg, het adres, de begin- en einddatum van het huurcontract, de beschreven regels, de betalingswijze en de handtekening van beide partijen.
4.1 Verplichte huurder
Tijdens het huren van een woning zit de huurder vast aan een aantal verplichtingen en regels waaraan gehouden moet worden. Deze verplichtingen en regels zijn ook voorafgaand opgenomen in de huurovereenkomst. Als huurder bent u verplicht op tijd de huur te betalen. Hoe hoog deze huur is en op welke dag van de maand deze huur betaalt moet worden, staat beschreven in de huurovereenkomst. Tevens wordt van de huurder verwacht dat de woning in gebruik wordt genomen als een ‘goede huurder’. Zo wordt er verwacht dat de huurder zelf kleine reparaties uitvoert en niet zorgt voor overlast bij omwonenden.
De huurder heeft niet het recht om wijzigingen aan te brengen aan de woning. Wanneer de huurder wil verbouwen, mag dit alleen wanneer dit aangevraagd is bij de eigenaar van de woning en wanneer hier ook schriftelijk toestemming voor gekregen is. Wijzigingen die uitgevoerd kunnen worden zonder beschadigingen aan de woning aan te brengen en bij verlaten van de woning zonder het beschadigen van de woning verwijderd kunnen worden, hoeven niet aangevraagd te worden bij de verhuurder. Wanneer er wel schade aangebracht wordt in de woning, is de huurder aansprakelijk voor deze schade.
Er mogen geen illegale activiteiten plaatsvinden in de huurwoning. Wanneer bijvoorbeeld de huurder een wietplantage heeft in de woning en de politie hierachter komt, wordt de verhuurder verantwoordelijk gesteld voor deze activiteiten. Hierover worden in de huurovereenkomst afspraken gemaakt. Deze activiteiten zijn verboden, doordat ze voor overlast kunnen zorgen en schade kunnen veroorzaken aan de woning en omwonenden.
Wanneer de huurder zich niet houdt aan het huishoudelijke regelement, kan de huurovereenkomst ontbonden worden. Bij het niet meewerken van de huurder, kan de verhuurder naar de rechter stappen. Bij akkoord van de rechter is de huurder verplicht de woning te vertalen. Wanneer de huurder hier niet aan meewerkt, wordt de woning ontruimt.
Een vraag die vaak gesteld wordt is of een huurder onroerend goed belasting moet betalen, ook wel ozb. Ozb is een Nederlandse belasting die wordt geheven door gemeenten voor eigenaren en gebruikers van onroerend goed. Voor huurwoningen wordt alleen nog maar eigenarenbelasting geheven door de gemeenten. Voor onroerend goed hoeft een huurder dus geen belasting te betalen.
4.1.1 gevolgen verhuurder wietplantgae
Wanneer er sprake is van een wietplantage in een verhuurde woning, gaat de aansprakelijkheid naar de verhuurder van het onroerend goed. Dit komt doordat politie vindt dat de eigenaar van het pand zeker op de hoogte moet zijn van hetgeen wat er in de woning gebeurt en waar de woning voor gebruikt wordt. In deze situatie moet een verhuurder dus kunnen aantonen dat hij/zij niet wist, of niet kon weten, dat er zich een wietplantage in de woning bevindt. Zo kan het namelijk zijn dat de huurder de verhuurder niet toelaat in de woning, of de sloten veranderd heeft waardoor de verhuurder helemaal de woning niet meer in kan. Tenzij de verhuurder kan bewijzen er niet van af te weten, wordt de verhuurder dus aansprakelijk gesteld.
4.2 Rechten huurder
Tijdens het huren van een woning, heeft de huurder recht op een aantal belangrijke dingen. De rechten van de huurder bij verkoop van een bedrijfspand zijn gelijk aan de rechten van huurders van een woning. Ten eerste heeft een huurder bij het huren van een woning in de meeste gevallen recht op huurbescherming. Huurbescherming voorkomt dat de verhuurder zomaar de huur kan stopzetten. Wanneer een woning tijdelijk gehuurd wordt is het recht op huurbescherming minder. In deze situatie kan de huurder de huur niet tussentijds eenzijdig opzeggen, maar wel op de afgesproken tijd van afloop van het contract. Tevens heeft een huurder recht op huurprijsbescherming, wanneer de huurder woont in een sociale huurwoning, kamer of woonwagen. In deze situatie maakt het niet uit of er sprake is van een contract voor onbepaalde tijd, of een contract voor tijdelijke huur. Een ander belangrijk recht van de huurder is woonplezier. De huurder moet ongestoord kunnen genieten van de woning. Zo mag de verhuurder niet de woning binnenkomen zonder dit van tevoren aan te kondigen. Ook moet de verhuurder ervoor zorgen dat er geen achterstallig onderhoud ontstaat in de woning. Tot slot heeft een huurder recht op huurtoeslag. Hier heeft een huurder echter alleen recht op wanneer deze voldoet aan de voorwaarden. Zo mogen het inkomen en de huur niet te hoog zijn.
4.3 Verplichtingen verhuurder
Ook de verhuurder van een woning heeft een aantal verplichtingen waaraan voldaan moet worden om de huurder een goede tijd in de woning te kunnen bieden. Zo zijn er drie verplichtingen waar dagelijks aan voldaan moet worden door de verhuurder. Zo moet de verhuurder de woning ter beschikking stellen, de woning onderhouden en zorgen voor een rustig woongenot voor de huurder.
Wanneer omwonenden van de huurder overlast veroorzaken, wordt van de verhuurder verwacht dat deze problemen opgelost worden met de buurt. Hierbij moet gezorgd worden voor professionele bemiddeling om het woongenot voor de huurder te verbeteren. Wanneer dit niet helpt kan het huurcontract van de huurder die voor overlast zorgt ontbonden worden. Een andere belangrijke verplichting is het onderhouden van de verhuurde woning. Achterstallig onderhoud moet voorkomen worden, wanneer er dus groot onderhoud nodig is, wordt er van de verhuurder verwacht dat deze ervoor zorgt dat deze problemen verholpen worden. Ten slotte mag de verhuurder niet zomaar het huis verbouwen. Dit moet eerst aangegeven worden bij de huurder en de huurder moet hier ook akkoord mee gaan.
4.3.1 Huurder wil nieuwe keuken
Als huurder van een woning van een woningcorporatie heeft u recht op een nieuwe keuken, wanneer der huidige keuken 22 jaar oud is. De keuken wordt in deze situatie gratis vervangen. Het is niet verplicht om de keuken te vervangen, het kan natuurlijk zo zijn dat u nog steeds tevreden bent met de keuken dus het niet nodig vindt. U hebt de keuze uit verschillende keuzes. Een woningcorporatie biedt vaak basiskeukens aan, maar het is tevens mogelijk om in overleg voor meer dan een basiskeuken te kiezen. Hierbij is het wel van belang dat voorafgaand meerkosten betaald worden.
4.4 Rechten verhuurder
Ook de verhuurder heeft een aantal rechten. Zo heeft de verhuurder er recht op dat de huur tijdig betaald wordt. Als huurder kunt u bepalen op welke wijze betaald wordt en op welke tijdstippen het bedrag moet worden betaald. Zo mag de huurder een verhuurder ook betalen door middel van het doen van werkzaamheden voor de verhuurder. Tevens heeft de verhuurder het recht op goed gedrag van de huurder. De huurder mag zich niet misdragen en mag geen overlast verzorgen bij omwonenden. Wanneer de huurder de afspraken/verplichtingen niet na komt of zich misdraagt, heeft de verhuurder het recht om het huurcontract met de huurder te ontbinden. Dit omdat er sprake is van een slechte huurder. Onder misdragen valt niet alleen geluidsoverlast. Dit kan ook zijn het roken van wiet door de huurder en het verspreiden van deze geur naar omwonenden.
Een ander recht van de verhuurder is dat deze de bestemming van het pand mag bepalen. Wanneer een woning bijvoorbeeld bestemd is als woning, mag deze ook alleen gebruikt worden als woning. Tot slot heeft de verhuurder het recht om wijzigingen toe te zeggen of af te wijzen. Het kan namelijk voor komen dat de huurder iets wil aanpassen in de woning, die niet zomaar verwijderd kunnen worden bij het verlaten van de woning, zonder de woning te beschadigen. Zonder toestemming van de verhuurder heeft de huurder niet het recht om deze aanpassingen door te voeren.
4.4.1 Huurder weigert onderhoud
Wilt u als verhuurder onderhoud uitvoeren aan de verhuurde woning, maar weigert de huurder om mee te werken aan het doen van onderhoud? Er wordt van de huurder verwacht dat deze de verhuurder in alle situaties de mogelijkheid geeft om dringende werkzaamheden in het verhuurde pand uit te kunnen voeren. Hierbij kan gedacht worden aan vervanging van verouderde elementen aan het pand, herstel van gebreken en het opleveren van de woning in goede staat. Het doen van onderhoud heeft in vele gevallen een positief voordeel voor de huurder. Bij dringende werkzaamheden moet de huurder de verhuurder de mogelijkheid kunnen geven om deze werkzaamheden uit te kunnen voeren, zonder dat hier een schadevergoeding aan vast zit voor de huurder.
Wanneer de huurder de verhuurder weigert bij het uitvoeren van onderhoud, kan de huurder ervoor kiezen om de huurovereenkomst te ontbinden. Wanneer de huurder niet akkoord gaat met opzegging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder toestemming vragen aan de rechter. De verhuurder moet een geldige reden geven voor ontbinding van de huurovereenkomst, om akkoord te kunnen krijgen van de rechter. In deze situatie wordt de huurder verplicht de woning te verlaten. Bij tegenwerken wordt de woning ontruimt.
4.5 Huurder overleden, wat nu?
Wanneer de huurder plotseling overlijdt, wordt de huurovereenkomst niet automatisch beëindigd. De lopende huurovereenkomst wordt in deze situatie overgedragen aan de erfgenamen van de overleden persoon. De erfgenamen van de huurder kunnen gedurende zes maanden na overlijden, de huurovereenkomst opzeggen. Hierbij wordt één maand opzegtermijn inachtgenomen. Wanneer er sprake is van huurders met één of meer samen huurders, nemen de overige huurders de huurovereenkomst over.
De situatie kan zich ook voordoen dat de overleden huurder geen erfgenamen heeft. In deze situatie moet de verhuurder eerst minimaal 2 maanden wachten tot deze de woning mag betrekken. Wanneer na deze periode nog steeds geen erfgenamen zich gemeld hebben, mag de verhuurder de woning betrekken en mogen de meubels die zich nog in de woning bevinden verwijderd, verkocht of vernietigd worden. In deze situatie kan het ook zo zijn dat de huurder wel erfgenamen heeft, maar de erfgenamen de erfenis verwerpen. Wanneer een erfgenaam hiervoor kiest, mag deze zich ook niet gedragen als erfgenaam. In deze situatie kan de huurovereenkomst niet beëindigd worden en kan de woning ook niet betreden worden om spullen uit de woning te verwijderen.
4.6 Huurder heeft geen brandverzekering
De opkoper van alle soorten vastgoed
5. Kan ik mijn huis verkopen met huurder erin?
Wilt u uw woning met huurders erin verkopen? Dit is iets wat zonder problemen mag. Bij het willen verkopen van uw woning in verhuurde staat is het echter niet mogelijk om hiervoor eerst de huurovereenkomst op te zeggen. De lopende huurovereenkomst moet worden overgenomen door de nieuwe eigenaar van de woning. Dit komt doordat huurders het recht hebben op huurbescherming. Dit zorgt ervoor dat koop geen huur breekt. Een woning met huurder is echter minder waard als een leegstaande woning of woning voor eigen gebruikt. Dit komt doordat een verhuurde woning niet aantrekkelijk is voor particulier kopers om te kopen. In de verhuurde staat weet u namelijk niet wanneer de huidige huurder de woning gaat verlaten en wanneer de huurder dus zelf de woning kan betrekken. Bij De Nationale Vastgoedportefeuille kan uw woning in verhuurder staat zonder problemen verkocht worden. Wij beschikken over een groot netwerk aan beleggers, die graag woningen kopen in verhuurde staat. Bij ons krijgt u het beste bod voor uw woning in verhuurde staat en bent u verzekerd van een snelle en directe verkoop. U kunt tevens bij ons terecht voor de verkoop van uw bedrijfspand in verhuurde staat, onroerend goed in verhuurde staat of uw appartement verkopen met huurder.
5.1 Rechten huurder bij verkoop woning
Bij de verkoop van een verhuurd pand met huurders, heeft de huurder verschillende rechten. Eén van de belangrijkste rechten die een huurder heeft bij de verkoop van de woning, is huurbescherming. Huurbescherming zorgt ervoor dat bij de verkoop van de woning de huurder niet uit de woning gezet kan worden. Als het huis verkocht is., wordt de lopende huurovereenkomst overgedragen onder dezelfde voorwaarden aan de nieuwe eigenaar. Dit komt doordat in de wet beschreven is dat koop geen huur breekt.
Zelfs wanneer in de huurovereenkomst beschreven staat dat de huurder akkoord gaat met het verlaten van de woning wanneer de mogelijkheid zich voor doet dat de woning verkocht wordt, hoeft de huurder nog steeds niet mee te werken met de uit huis zetting.
5.2 Moet huurder meewerken aan bezichtigingen
Wilt u weten wat de rechten van een huurder zijn bij verkoop bezichtigingen? Het komt namelijk regelmatig voor dat bij de verkoop van een woning in verhuurde staat de huurder niet mee wilt werken met het houden van bezichtigingen, omdat die wordt gezien als inbraak op de privacy van de huurder. Een andere reden kan zijn dat de verhuurder gezeik heeft met de huurder of er een geschil met de huurder is geweest. In de wet is echter opgenomen dat wanneer potentiële kopers de woning in verhuurde staat willen bezichtigen, de huurder deze de mogelijkheid moet geven om dit te kunnen doen en dit dus niet mag weigeren. Bij het bezichtigen van de woning is het wel van belang dat er rekening gehouden wordt met de belangen van de huurder. Zo mag de verhuurder niet onaangekondigd aankomen bij de woning. Tevens moet de privacy van de huurder gerespecteerd worden.
Het kan echter ook voor komen dat de huurder überhaupt niet wil meewerken aan de verkoop van het huis. Wanneer de verhuurde woning te koop komt te staan, moet u echter als huurder accepteren dat er een ‘te koop’ bordje in de tuin komt te staan. De huurder heeft niet het recht om de verkoop van de woning in verhuurde staat in de weg te staan of te belemmeren.
5.3 Verhuurde woning verkopen aan huurder
Het is mogelijk om de verhuurde woning te verkopen aan de huurder. Wanneer de verhuurder de woning te koop aanbiedt, heeft de huurder vaak het eerste kooprecht. Dit kooprecht voor de huurder is echter niet vastgelegd in de wet. Voor de verhuurder is het dus niet verplicht om de woning eerst aan te beiden bij de huurder.
Wanneer u een woning huurt van een woningcorporatie, is er het recht om de woning te kopen tegen de geldende marktprijs. Als de huurder het huis wil kopen van een woningcorporatie, krijgt de huurder een terugkoopgarantie. Dit zorgt ervoor dat wanneer de huurder de woning weer wil verkopen, de woningcorporatie de woning terugkoop tegen een marktconforme prijs.
Aan het verkopen van de verhuurde woning aan de huurder zitten een aantal voordelen voor de huurder, namelijk:
– Doordat de huurder het huis kent, weet deze precies wat hij/zij koopt
– Verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht, zijn nu ook in bezit van de huurder
– Meubels hoeven niet verhuisd te worden, dus er is geen sprake van verhuiskosten
– De aankoopprijs is gunstig doordat vaak een korting wordt verkregen door de woningcorporatie
Ook voor de verhuurder zitten er voordelen aan het verkopen van de woning aan de huurder. Zo wordt een langdurig verkooptraject voorkomen doordat de woning direct verkocht is. Tevens worden makelaars- en notariskosten bespaard, doordat de verkoop van de woning onderling geregeld kan worden.
5.4 Huurder uitzetten bij verkoop huis
Gaat u uw huis verkopen en willen uw huurders er niet uit? Huurders hebben het recht om in de woning te blijven wonen bij verkoop, het is namelijk in deze situatie niet mogelijk een huurder op straat te zetten. Dit kan alleen gedaan worden wanneer de verhuurder een geldige reden kan benoemen, namelijk wanneer er sprake is van:
– Een slechte huurder. Hiervan is sprake wanneer de huurder zijn/haar verplichtingen niet nakomt. Zo kan er huurachterstand ontstaan zijn, kan het zijn dat de woning niet op een behoorlijke manier bewoond wordt of dat de huurder overlast veroorzaakt bij omwonenden. Wanneer er sprak is van huurachterstand kan de verhuurder de huurder toegang ontzeggen tot de woning.
– Tussenhuur, de verhuurder verhuurt de woonruimte tijdelijk, omdat deze voor een bepaalde tijd in het buitenland woont. Bij terugkomst wil de verhuurder de woning weer betrekken.
– Dringend eigen gebruik van de verhuurder. Hierbij moet duidelijk gemaakt worden waarom de woning dringend nodig is voor eigen gebruik. Bij akkoord kan er een bedrag vastgesteld worden dat de verhuurder moet betalen aan de huurder. Dringend eigen gebruik kan zijn bij bijvoorbeeld renovatie van de woning.
Bij het huren van een zelfstandige woning voor een vaste periode van 2 jaar of langer, kan de huur pas opgezegd worden na deze periode. Wanneer de vaste periode korter is dan 2 jaar is het mogelijk om de huurder tussentijds op te zeggen. In deze situatie kunnen de huurders dus uitgezet worden bij verkoop van de woning.
Wanneer u uw verhuurde woning wilt verkopen zonder huurder is een andere mogelijkheid om uw huurder uit te kopen. Bij het opzeggen van het huurcontract door de verhuurder bij verkoop, zonder geldige reden, heeft de huurder het recht om dit aanbod te weigeren, Wanneer de huurder wel akkoord gaat met het aanbod, heeft de huurder het recht om een uitkoopsom of vertrekpremie van de verhuurder te eisen. Voor de vertrekpremie wordt geen gebruikelijk bedrag genomen. De hoogte van de vertrekpremie is afhankelijk van de omstandigheden en de hoogte van de verkoopprijs van de woning. Bij het bepalen van de uitkoopsom hoeft in principe geen rekening gehouden te worden met de verhuurder.
5.4.1 Voorbeeldbrief opzeggen huur door verhuurder
Naam afzender
Straat & huisnummer afzender
Postcode & plaats afzender
Naam ontvanger
Straat & huisnummer ontvanger
Postcode & plaats ontvanger
Plaats, datum
Betreft: Huuropzegging
Geachte heer/mevrouw,
Helaas zijn wij genoodzaakt om de huurovereenkomst tussen ons en u als huurder van ons pand op de (straat, huisnummer, postcode en plaats) per (datum) te beëindigen. De reden voor beëindiging van de huurovereenkomst is (omschrijving reden ontbinding huurovereenkomst).
U wordt vriendelijk verzocht om per (datum) het pand ontruimd, schoon en in de staat waarin u het pand ingetrokken bent aan ons op te leveren. Om dit te controleren wordt een grondige inspectie uitgevoerd. Hiervoor verzoeken wij u contact op te nemen met (naam, telefoonnummer) om een afspraak te maken.
Na het inleveren van de sleutels en het doen van de eindinspectie, ontvang u uw voorafgaand aan het huren ingeleverde borg terug.
Wij horen graag binnen (aantal) dagen van u of u akkoord gaat met de opzegging van het huurcontract. Wij hopen u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben en wensen u veel succes met het vinden van een nieuwe woning.
Met vriendelijke groet,
(Naam afzender + handtekening)
5.5 Opzegtermijn verhuurder
Wanneer er sprake is van tijdelijke verhuurd met een voorafgaand afgesproken termijn van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen, wordt de huur automatisch geëindigd op de afgesproken einddatum. De verhuurder moet dit wel minimaal één en maximaal drie maanden van tevoren doorgeven aan de huurder. Dit kan gedaan worden door middel van het sturen van een herinnering. Na afloop van deze tijd geniet de huurder geen huurbescherming meer. Het is echter wel mogelijk om het contract voor onbepaalde tijd te verlengen, hierbij heeft de huurder wel weer het recht op huurbescherming.
5.6 Huurder wilt pand niet verlaten
Wanneer u een woning gekocht heeft in verhuurde staat, wordt de huurovereenkomst van de oude eigenaar overgenomen door u. In deze situatie is het wanneer u de woning gekocht hebt voor eigen gebruik logisch dat u de huidige huurders er graag uit wilt hebben, om zelf gebruik te kunnen maken van de woning. Wanneer u een huis gekocht heeft maar de huurder er niet uit wil, kunt u hier weinig aan doen. Dit komt omdat de huurders een contract hebben voor een bepaalde periode. Deze periode kan niet tussentijds opgezegd worden, ook niet bij de koop van de woning. U heeft als nieuwe eigenaar van een verhuurde woning pas het recht om het lopende huurcontract te beëindigen, drie jaar na het ondertekenen van het huurcontract of wanneer het huurcontract afloopt.
6. In gebreke stelling
Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarbij de verhuurder of de huurder een termijn voorgeschoven wordt om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Hierin wordt opgenomen dat de persoon die de verplichtingen niet nakomt, hiervoor aansprakelijk gesteld wordt. Een ingebrekestelling kan gestuurd worden wanneer de huur niet is betaald of wanneer huurder voor verborgen gebreken komt te staan. Wanneer van de andere partij geen reactie verkregen wordt, is het mogelijk om de overeenkomst te ontbinden en een schadevergoeding te eisen.
6.1 Verhuurder in gebreke stellen
Wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud door de verhuurder, is het belangrijk om eerst in overleg te gaan met de verhuurder om zo tot een oplossing proberen te komen. Wanneer dit gesprek geen resultaat levert, kan de huurder de verhuurder in gebreke stellen. Dit kan gedaan worden door middel van het sturen van een aangetekende brief. Hierin moet een beschrijving gegeven worden van het probleem en aangegeven worden wanneer dit probleem hersteld moet zijn. Wanneer dit niet gedaan wordt, zijn er een aantal dingen die de huurder kan gaan doen, namelijk:
– Zelf het probleem oplossen, de gemaakte kosten verrekenen met de verhuurder door af te trekken van de huurprijs.
– Huurcommissie, verzoek indienen voor verlaging van de huurprijs. Deze verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste dag van de maand waarna de verlaging aangevraagd is. De verlaging eindigt wanneer de problemen verholpen zijn.
– Rechter, de verhuurder kan door de rechter gedwongen worden om de verplichtingen na te komen.
– Gemeente, hier kan een klacht ingediend worden voor achterstallig onderhoud. Naderhand wordt een aangeschreven brief naar de verhuurder gestuurd, waarin de huurder wordt opgeroepen alsnog de onderhoudswerkzaamheden te verrichten.
6.1.1 Verhuurder in gebreke stellen voorbeeldbrief
Straat & huisnummer afzender
Postcode & plaats afzender
Naam ontvanger
Straat & huisnummer ontvanger
Postcode & plaats ontvanger
Plaats, datum
Betreft: gebreke stelling huurwoning
Geachte heer/mevrouw,
Ik huur een woning van u aan de (straat, huisnummer, postcode en plaats). Ik ben echter achter een aantal gebreken van de woning gekomen, namelijk:
– (Beschrijven van de gebreken)
Door deze gebreken aan de huurwoning, krijg ik niet het huurgenot waarvoor ik betaal. Om deze reden wil ik u vragen om deze gebreken binnen 6 weken volledig te herstellen.
U bent wettelijk verplicht gebreken aan de woning te herstellen. Wanneer dit niet binnen de termijn gebeurt zal ik de huurcommissie of rechter in moeten schakelen. Ik hoor graag binnen (aantal) dagen wanneer u de eerdergenoemde gebreken gaat herstellen. Wanneer dit niet binnen 6 maanden gebeurt, zal een procedure gestart worden bij de huurcommissie of de rechter. U wordt in deze situatie aansprakelijk gesteld voor eventuele schade die ontstaan door de gebreken.
Ik reken erop dat u binnen de gestelde termijn reageert en dat de gebreken binnen 6 weken hersteld worden.
Met vriendelijke groet,
(Naam afzender + Handtekening)
6.2 Huurder in gebreke stellen
Wanneer de huurder niet tijdig de huur betaalt levert dit een vervelende situatie op. In deze situatie is het raadzaam om een schriftelijke herinnering te sturen. Het kan namelijk zo zijn dat er iets is misgegaan bij het doen van de betaling. Tevens kan het ook zo zijn dat huurder gewoon simpelweg vergeten is om de huur te betalen. Wanneer de huurder tijdelijk niet in staat is de huur te betalen kunt u als verhuurder zelf een betalingsregeling voorstellen. Bij het nalatig blijven in het betalen van de huur na de betalingsherinnering, kan een ingebrekestelling en een aangetekende brief toegestuurde worden naar de huurder. Hierin wordt de huurder verzocht om de huurachterstand alsnog binnen een bepaalde termijn te betalen. Wanneer hier niet op gereageerd wordt is er sprake van verzuim. In deze situatie kan de verhuurder het huurcontract ontbinden door middel van het inschakelen van een rechter. Wanneer dit gebeurt is de huurder verplicht de woning te verlaten. Weigert de huurder het om de woning te verlaten, wordt de woning ontruimt.
6.2.1 Voorbeeldbrief ingebrekestelling huurder
Naam afzender
Straat & huisnummer afzender
Postcode & plaats afzender
Naam ontvanger
Straat & huisnummer ontvanger
Postcode & plaats ontvanger
Plaats, datum
Betreft: gebreke stelling huurwoning
Geachte heer/mevrouw,
U bent huurder van mijn pand gelegen aan (straat, huisnummer, postcode en plaats). Als huurder maakt u gebruik van het pand en bent u verplicht om als tegenprestatie een maandelijks huursom van (bedrag) te betalen. Dit bedrag dient maandelijks uiterlijk op (datum) bijgeschreven zijn op de rekening.
Ik wil u er via deze weg op wijzen dat er momenteel sprake is van een huurachterstand van in totaal (bedrag).
Indien ik het totaalbedrag niet binnen (betaaltermijn) op de rekening heb, ben ik genoodzaakt om juridische stappen te ondernemen. Wanneer u niet binnen vastgestelde betalingstermijn betaald hebt, stap ik naar de rechter. Hierdoor loopt u het risico tot ontbinding van de huurovereenkomst. Tevens zal hiervoor een schadevergoeding betaalt moeten worden.
Ik reken erop dat u binnen de gestelde termijn een reactie stuurt en de rekening heeft betaald. Bij uitblijven van contact zouden stappen worden ondernomen.
Met vriendelijke groet,
(Naam afzender + Handtekening)
Meer informatie
De Nationale Vastgoedportefeuille is een landelijke in- of opkooporganisatie die bestaat uit samenwerkingsverbanden tussen verschillende vastgoedbedrijven, beleggingsmaatschappijen, verhuurbedrijven, makelaars en vastgoed investeerders.
Contact opnemen
U kunt ons bereiken via info@denationalevastgoedportefeuille.nl. U kunt ook een terugbelverzoek bij ons indienen. Vul hiervoor ons contactformulier in en wij bellen u binnen een werkdag terug.
